□ 韦夏怡
　　三年前成为我国首批基础设施公募REITs之一，一年前扩募份额在上交所上市，时至今日，中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金 （简称“中金普洛斯REIT”）底层“资产包”聚焦消费与服务制造，已扩充至5大区域、7个城市，遍布粤港澳大湾区、长三角、成渝经济圈、京津冀、环渤海经济区等全国多个活跃产业带。
　　区位优势显著园区赋能高标仓“刚需”
　　普洛斯前湾港园区区位优势明显，距离青岛前湾港四期集装箱码头仅500米。
　　“我们租用普洛斯这个仓已经是第六年了，双方多年来保持着长期的战略合作关系。”一家大宗物流企业工作人员告诉记者，选址时的一个重要考量因素就是地理位置，“我们所在的这个大宗商品（橡胶）仓库对面就是青岛港的四期码头，能有效地缩短配送时间，降低短驳运输的成本”。
　　除了区位优势，近年来企业对于高标准仓储物流设备（高标仓）的需求也与日俱增。
　　“过去几年，橡胶、塑料颗粒、纸浆类工业基础原料大宗进口业务迎来高速增长。而大宗期货的安全存储等方面都有着高标准的要求。”前述大宗物流企业工作人员介绍，以公司租用的普洛斯仓库为例，如在承重设计方面，普洛斯团队将地面使用荷载由一期的3.0吨/平方米调整为二期的5.0吨/平方米，更好地适应公司纸浆、橡胶等大堆载货物的实际需求，确保了地坪质量的稳定和堆垛时的安全。该仓库的层高、柱距以及作业通道，也有效保证了工作人员的作业安全及效率。“10米半的净高让我们在堆垛时可以很放心，也提高了仓库的使用率。”
乘上跨境电商“东风”扩募资产运营有亮点
　　身处普洛斯前湾港园区，亦可一窥中国外贸口岸的活跃度。其中，跨境电商业务近年来“一跃而起”，日益成为推动外贸高质量发展的新引擎。“目前所在的这个仓库货值大概是3亿元左右，日均单量大概在2万至3万单。像‘618’‘双11’这种大促节点，日均单量可以超过10万单。此前单场直播时曾达到十几万日订单量的峰值，我们这个库的操作能力也没有问题。”该跨境电商企业负责人介绍，“我们2020年入驻该园区，2021年开始在抖音做跨境业务，首选的就是青岛口岸的这个普洛斯园区基地。随后公司在这里开展了直播带货业务，在仓播领域，我们曾有实现单场直播销售额过亿元，创下全国保税仓直播带货规模第一名，至今保持着这个纪录。”
紧跟产业发展趋势专业化运营提质增效
　　一头连接产业端，一头连接资金端，兼具丰富的国际经验、深耕中国市场多年的普洛斯已经形成资产投资开发与运营管理相结合的独特模式。同时，敏锐把握产业脉动，公司致力于更深层次促进中国产业发展与转型升级。多家租户企业在采访中表示，跟普洛斯不仅仅是租赁的关系，普洛斯对企业也有一定的赋能。“普洛斯愿意作为‘陪伴型’的伙伴来支持这些企业的成长。在目前市场大环境演变之下，我们观察到消费行业的供应链需求趋势，主要包括整合、自动化和ESG。最近通过我们和服务的大型企业客户沟通交流发现，这三大类需求表现很集中。而且，大家都始终坚信中国市场是大有可为的，企业在做未来三到五年的战略调整和规划，以提升供应链的韧性和效率。而这些都需要高标准的仓储物流基础设施来支持。”赵明琪举例，一些规模较大的快递快运企业的仓储需求均指向库内自动化设备更新、新库容量和空间方案调整升级等。普洛斯长期通过股权投资涉及物流服务、数智供应链、物流科技以及新能源科技领域，因而能更好地理解市场、形成产业协同，不断匹配客户的需求。
分散化投资运营业绩“稳定性”有保障
　　在瑞思不动产金融研究院院长朱元伟看来，中金普洛斯REIT目前的资产数量在行业中领先，在地理区位上、租户构成上都高度分散。这意味着，单一项目的租约变化很难对整体资产组合的业绩造成大的影响，具有较好的稳定性。“我们底层资产平均出租率一直稳定在较高水平。从2024年一季报的指标来看，项目整体出租率、签约率、有效租金等都保持在比较稳定的状态。上市以来发布的11份季报，业绩均达到预期。”中金普洛斯REIT基金经理刘立宇介绍道，从业绩兑现的角度看，达成率也很不错。自上市以来，该基金已完成七次分红，累计分配金额约达7.67亿元，分红比例约占上市以来可供分配金额的100%。
　　刘立宇表示，随着更多专业化和差异化的投资者参与公募REITs投资，以及配套政策规则的完善，相信公募REITs未来可以逐渐发挥“价值的锚”的作用，二级市场估值也将在合理区间运行。“通过扩募实现中金普洛斯REIT的分散投资，提高运营业绩的稳定性，储备业绩增长潜力，是中金基金和普洛斯就本基金中长期发展的战略共识，不会因为二级市场价格的短期波动而有重大调整。”刘立宇表示，目前正在积极研究如何将扩募作为该基金常态化发展的重要机制。基于对运营及发展前景的信心，普洛斯中国管理层去年12月宣布拟共同出资依法成立专项资产管理计划，用于在二级市场买入或以交易所认可的其他方式增持基金份额。