□潘妍林洛栩
　　京东筚路蓝缕发展至今，必然源于具有前瞻性的变革，但也与频繁的资本运作息息相关。刘强东回国后两月有余动作不断。
　　不久前，京东集团发布公告称，分拆旗下两个业务京东工业和京东产发在港交所主板独立上市，京东工业和京东产发分别向港交所递交IPO招股书。已手握5家上市公司的刘强东，此次距离“再造一个京东”的壮志，似乎又多了两个筹码。
　　其中，京东产发聚焦于物流基础设施并布局多元产业园区，虽然物流地产概念进入中国已经超过20年时间，但是由于所存市场空间，中国物流地产相关投资机会仍能引起广泛关注。
　　截至2022年12月31日，京东产发园区总数量已达236个，总资产管理规模达937亿元，总建筑面积约2330万平方米。
　　在招股书中，京东产发直言不讳称，收购中国物流资产显著加强自身在中国的物流基础设施网络，收购印度尼西亚的物流资产组合则能够以明显优势进入当地市场。不过，也因为上述收购，2022年京东产发的商誉增至14.66亿元。
　　2020年~2022年，京东产发分别实现营业收入5.82亿元、7.99亿元、23.18亿元。其中，2022年其营收增幅高达190.3%，主要是源于当期中国物流资产的并表。
　　目前京东产发客户群覆盖第三方物流、电子商务、制造业、零售业等新经济行业，且来自第三方的收入占比不断提升。
　　若京东想将全球业务进行链接，京东物流及京东产发则是最佳触手。那么，京东产发能否为刘强东实现国际化的梦想？目前来看仍是任重道远。
　　招股书显示，京东产发的主要营收来源包括基础设施解决方案、基金管理服务及开发服务。其中，基础设施解决方案为核心业务，营收占比已由2021年的77.8%上升至2022年的93.2%。这部分收入主要包括租金、绿电和物业管理费。
　　但是若剔除在建物业公允价值带来的收益，京东产发2021年和2022年实则是处于亏损状态。由此看来，京东产发的盈利并不是因为主营业务，而是因为不动产。
　　和京东物流一样，京东产发也是在负“重”前行。截至2022年12月31日，京东产发资总资产高达795.31亿元，与2022年23.18亿元的营收相比，可见其资产之“重”。
　　虽然，京东产发不断挑战着行业巨头普洛斯，但是目前物流仓储地产市场竞争仍然十分激烈。除京东外，随着内地物流仓储类公募REITs发展如火如荼，ESR及宝湾物流也准备将仓储资产推动上市。
　　赛道中充斥着各方竞争，除顺丰、邮政等品牌物流商，包括老牌物流地产商普洛斯、安博、宝湾、丰树，金融机构，房地产商如领展、招商、远洋、碧桂园，电商如苏宁、阿里菜鸟等，还有黑石子公司龙地、摩根士丹利房地产均在进行布局。抢占市场必须雄厚资本，京东产发的主营业务如何实现快速造血？这才是关键。而国际化之路，恐要以后再谈。