□张爱岩
　　我国企业破产法规定了人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。
　　但是，破产法及司法解释均未对管理人对未到期的租赁合同、委托合同以及知识产权许可合同等特殊合同的解除权作出明确规定。这就造成了司法实践中，管理人对于如租赁合同等特殊合同的合理解决存在许多困惑。笔者认为，鉴于不动产租赁合同的特殊性，有必要对管理人的合同解除权加以限制，要公平的保障合同双方当事人的利益，增强市场交易安全，维护社会经济秩序。
　　下面结合河北来仪律师事务所担任管理人的某商业地产公司破产案件中涉及的出租人进入破产程序，管理人对未到期不动产租赁合同的合理解决谈一下我们的思路和解决方法。
　　某商业地产公司与A签订《关于兴建某商贸城的协议书》约定，A将划拨地提供给该商业地产公司使用，期限为20年。商业地产公司按规划设计部门的要求建商贸城。合同到期后，所有的固定资产（含配套设施）全部无偿归A所有。
　　在清算过程中，商业地产公司部分商铺投资人根据与某商业地产公司签订《合作合同书》提出行使取回权、返还所购买商铺的诉求。该合同书主要约定为，某商业地产公司将以合作方式取得20年土地的使用权利及商铺的使用权（商铺号、面积）转让给投资人，转让价款一次性付清。投资人对该商铺享有20年的使用权。同日，商业地产公司与投资人签订《<合作合同书>补充协议》，主要约定投资人将商铺的使用权返租给某商业地产公司使用，商业地产公司向投资人支付租金。现该补充协议履行期限已经届满。在补充协议的履行过程中，因商业地产公司违约，部分投资人提起诉讼。
　　经过多次深入研讨，我所出具了处理意见：商业地产公司与A之间的法律关系理解为A将国有划拨地20年的使用权租赁给某商业地产公司，某商业地产公司为A代建商城，商业地产公司以其建设商城的工程价款支付20年土地使用权的租赁费。某商业地产公司与A之间为租赁关系。
　　基于上述基础法律关系的认定，商业地产公司与商铺投资人签订的《合作合同书》体现的应是债权关系而不能是商铺投资人主张的用益物权关系。商业地产公司与商铺投资人签订的《合作合同书》实质是双方均未履行完毕的租赁合同，也可以理解为是一种转租关系。因此，商铺投资人主张取回权不能成立。
　　在认定上述法律关系后，《合作合同书》是继续履行还是予以解除又成为了困扰管理人的问题。商铺均是无独立区分房间使用的商铺柜台性质，如果继续履行合同，因其个别区分部分上设定的租赁权导致整个商城未来重整的市场价值严重降低，如果管理人选择解除合同，更有利于破产财产变现或重整，因此主张解除合同。租赁解除后，对于商铺投资人的权利，不能做简单处理。租赁权也具有一定的物权效力，体现“买卖不破租赁”的规则。我国《合同法》规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《北京市高级人民法院审理民商事案件若干问题的解答之五(试行)》也规定：解除合同更有利于财产变现的，应解除合同。解除合同的补偿属于共益债权性质，在解除合同时向承租人优先支付。该规定对租赁合同的处理综合考虑了出租财产的情况区别处理，加强了对合同相对人权益的保护，从结果上看更为公平一些。
　　管理人依据合同法的规定并参考北京市高院的意见，作出解除某商业地产公司与商铺投资人签订的《合作合同书》，将商铺投资的本金列为共益债务优先清偿，租金部分按照普通债权处理的意见。该意见在经过受理法院同意并书面征求商铺投资人意见同意以及已有2/3的债权人书面同意。