□ 刘会连
　　近几年，因为房地产市场的整体下行趋势，房地产企业破产数量在破产企业整体数量中占比较高，那么在房地产企业破产清算中，涉及到工程价款优先权与购房消费者权益保护冲突的情况下，如何平衡承包人基于建设工程价款优先权的法定保护与消费者基于生存权的特殊优先地位，既涉及法律适用的技术性问题，也关乎社会稳定与公平价值的实现。本文结合现行法律框架与司法实践，探讨二者在破产程序中的清偿顺位安排及解决路径。
二者权利性质及立法目的冲突
　　1.工程价款优先权的立法情况
　　根据《民法典》第807条及《建设工程司法解释（一）》第36条，建设工程价款优先权的设立旨在保障承包人（尤其是建筑工人）的劳动报酬和材料款等实际支出，其性质被认定为“特别优先权”，优先于抵押权和其他普通债权。其权利范围限于人工费、材料费等直接成本，不包括违约金或利息。在破产程序中，该权利通常被视为对在建工程的别除权，优先于抵押权和其他债权受偿。
　　2.购房消费者权益的特殊保护
　　最高人民法院2023年发布的《关于商品房消费者权利保护问题的批复》明确：以居住为目的、支付全部或大部分房款的消费者，其房屋交付请求权或价款返还请求权优先于工程价款优先权及抵押权。这一“超级优先权”的立法基础在于保护消费者的生存权，避免因房企破产导致购房者“钱房两空”。
现有法律规定的清偿顺位
　　根据现行法律及司法解释，破产债权的清偿顺位可归纳如下层级：
　　1.消费者购房人的超级优先权
　　满足条件的消费者（如支付全款或大部分房款、用于居住且名下无其他住房）的请求权优先于所有其他债权，包括工程价款优先权和抵押权。
　　2.建设工程价款优先权
　　承包人可就工程折价或拍卖所得优先受偿，顺位次于消费者但优于抵押权及其他债权。例如，若同一房产上存在银行抵押权与工程价款优先权，后者优先受偿。
　　3.抵押权等担保物权及其他债权
　　抵押权人仅能就抵押物剩余价值受偿，且顺位低于前两者。在清偿上述权利后，剩余财产需优先支付破产管理费用及共益债务。
二者在法律实践中的冲突
　　因为破产实务的复杂性，二者出现权利冲突的情况较为突出：比如同一房产上同时存在消费者请求权、工程价款优先权及抵押权，如何确定三者顺位？例如，消费者购房款可能来自银行贷款（已设定抵押权），而工程款拖欠可能涉及农民工工资，此时需平衡生存权与劳动权益。另外消费者优先权存在滥用风险：部分房企可能通过虚构购房合同对抗承包人优先权，需严格审查消费者资格（如购房目的、付款真实性）。
解决办法及建议
　　1.　细化认定标准，明确法定顺位
　　因消费者优先权本就属于特殊保护的地位，需结合房地产市场的整体发展趋势进一步通过司法解释明确消费者优先权的适用范围，防止扩大化。例如，严格限定“居住目的”的认定（如购房者名下房产套数、购房人是否在破产项目所在地工作生活）及付款比例（如要求已付款比例不低于80%）。同时，对工程价款优先权的行使期限（最长18个月）及范围（不含利息、违约金）进行公示，减少争议。
　　2.　督促不动产登记机构完善预告登记与信息公开制度
　　鉴于目前实务中，多数地区不动产登记机构不予办理预告登记的情况，推行不动产登记机构执行预告登记制度，使购房消费者的权利因预告登记强化其物权期待权。而工程价款的优先权因无需登记易引发冲突，建议在建设项目办理施工许可证的同时建立工程价款优先权登记系统，使抵押权人及消费者提前知悉权利风险。
　　工程价款优先权与消费者权益的保护均具有强烈的社会属性，前者关乎劳动者生存，后者涉及居民基本居住需求。在破产程序中，应坚持“生存权优先于经营权”的原则，但需通过法律技术的精细化设计避免权利滥用。未来立法应对消费者与承包人的优先权设置分层保护机制，兼顾效率与公平，最终实现各方利益的动态平衡。