□甘见来
　　近年来，国家对房地产产业的调控措施密集出台，调控力度空前严厉，加之融资难、融资贵问题日益突出，房地产开发企业的资金链日益紧绷，后又随着经济增速调低换挡，房地产开发企业破产现象凸显出来，破产审判面临诸多新问题、新挑战。最为突出的是如何合理确定破产债权清偿顺序、妥善平衡不同主体利益诉求。
　　目前，涉及房地产开发企业破产债权清偿顺序的规定主要包括：企业破产法第一百零九条和第一百一十三条、合同法第二百八十六条以及最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）等。
　　按照现行规定，房地产开发企业破产债权清偿顺序如下：支付全部或大部分购房款的消费购房人请求权；建设工程价款请求权；物权担保债权；破产费用及共益债务；工资等劳动债权；所欠税款及部分劳动债权；普通债权。对于被拆迁人权利、商品房买卖合同预告登记权利的顺位，并无规则可循。
　　依据最高人民法院《全国法院破产审判工作会议纪要》第28条确定的债权清偿顺序的基本规则，对房地产开发企业破产时所涉几类特殊破产债权的清偿顺序分析如下：
　　一、被拆迁人权利顺位
　　2011年1月21日起施行的国务院《国有土地上房屋征收和补偿条例》将国有土地上房屋征收和补偿的主体限定为市、县级人民政府，不包括房地产企业，但在该条例实施前，依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，房地产企业取得房屋拆迁许可证的，可以成为拆迁人，与被拆迁人签订房屋拆迁安置补偿合同。
　　对此，对于该部分债权应以如何顺位清偿？值得探讨。最高人民法院相关司法解释规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”在被拆迁人权利优先性的实现方式上，用于置换的房屋为现房的，应当允许被拆迁人依据产权置换协议行使取回权，可以根据被拆迁人申请，将不动产所有权变更登记至被拆迁人名下该房屋不应列为债务人破产财产。用于置换的房屋为期房的，被拆迁人可以继续获得该期房或者就相应期房变价所得优先受偿，而就迟延交房所产生的违约金损失，则列入普通债权进行清偿。
　　二、消费购房人权利顺位《批复》给出的方案是，将消费购房人债权界定为绝对优先权，即建设工程承包人优先受偿权优于抵押权，而消费者购房人在支付全部或大部分款项后，其债权请求权又优先于建设工程承包人。最高人民法院执行局在相关案例的批复中也认为，在执行程序中，在建工程购房款返还请求权优先于工程价款债权和抵押权。
　　何谓支付大部分购房款，批复未予回答，可以参照最高人民法院规定，可以界定为已支付的价款超过合同约定总价款的50%。
　　基于维护交易可预测性的考虑，应当严格限制消费购房人范围，可供参考的标准是民事执行中关于唯一住房的认定标准。
　　三、预告登记权顺位
　　物权法第二十条确立了不动产预告登记制度。破产程序中如何对待预告登记权，首先要分析预告登记权的性质。预告登记权属于准物权性质，故不存在取回权适用余地。一是预告登记通过公示程序赋予债权请求权物权对抗效力，故具备物权属性；二是从立法规定看，预告登记仅是为保障将来物权的实现，权利人取得物权仍需完成本登记，并且债权消灭或者超期未为本登记的，预告登记权失效，可见预告登记权并非现实物权，而是将来发生物权变动的请求权，本质上仍是债权性质。
　　预告登记权的准物权性质在破产程序中是否能产生相应法律效力？对物权法的分析可以推导出预告登记权具有破产保护效力，理由在于破产程序中需要处置预告登记所涉不动产的，按照预告登记对抗效力，处分必须经过预告登记权人同意，否则不产生物权效力。
　　购房人预告登记的目的在于通过登记的手段使自身债权处于优先地位，避免债务人一物二卖造成的损害。在尚无法办理不动产物权本登记前，理性购房人为确保自身债权实现所能做的也仅是办理预告登记，法律应当认可购房人为保障债权实现所作的努力，而这样的认可亦应体现在破产程序之中。
　　在预告登记权清偿顺位的具体安排上，鉴于预告登记可与抵押债权同一顺位受偿，预告登记权与抵押权存在冲突的，应当按照登记先后顺序受偿。
　　实务中，债务履行期届满前约定以房抵债的，应当按照最高人民法院相关规定处理，认定预告登记基础关系是借款关系，而非不动产交易关系，对于相应预告登记的效力不予确认。
　　四、消费购房人定金债权顺位
　　定金作为债权担保方式，受偿顺位并无明确规则可循。“定金不属于物保债权范畴”。而消费购房者支付的定金性质上属于消费购房者权利，应当准用前述消费购房者权利保护的做法。消费购房人定金保护的具体规则上，首先，对支付的定金本金部分，应当与消费购房人债权同一顺位优先受偿；其次，基于本金部分的优先保护，以及交易可预测性的权衡考虑，对加倍返还部分不应优先保护，而应按普通债权处理。