□王岩
　　买受人已于债务人破产前以诉讼方式解除了案涉《商品房买卖合同》，其在房屋买卖合同解除后的购房款返还请求权系一般债权，不具有优先受偿地位。
　　案例导入：A于2012年购买B公司开发的商品房一套，约定2013年交房，因B公司逾期交房违约，A于2015年起诉B公司解除双方签订的商品房买卖合同，同年法院令解除AB双方签订的商品房买卖合同，B公司返还A缴纳的购房款本金30万元，并支付资金占用期间的利息。2016年，法院裁定B公司进行破产清算。A向B公司管理人申报债权，主张购房款本金应列入共益债务，享有优先受偿权。
　　案例解析：笔者认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。但该条并没有对消费者进行明确界定。而《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》是针对该条款在“开发商未建成房产时”是否适用作出的答复，其适用基础仍是“消费者”的权益，而没有作出扩大解释。由此可见，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定是为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围。参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条的规定，这里的商品房消费者应当仅限于该纪要第125条规定的商品房消费者，而该纪要第125条规定，认定商品房消费者需要满足三个条件，即已支付50%以上购房款，仅有一套住房以及与开发商存在房屋买卖合同关系。本案中，A在法院裁定受理对B公司破产清算申请前业已提起诉讼，请求解除合同、返还购房款并支付利息。后受诉法院作出判决解除双方商品房买卖合同，返还购房款并支付相应利息。现A依据该生效判决，向B公司管理人申报债权，而该判决确认的债权仅为金钱债权，并未确认该金钱债权享有优先受偿权，且双方原签订的商品房买卖合同在B公司进入破产清算程序前已解除，故A申报的债权并不符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的商品房消费者的适用条件，A已于B公司破产前以诉讼方式解除了双方签订的《商品房买卖合同》，A在合同解除后的购房房款返还请求权系一般债权，不具有优先受偿地位。